5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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