OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(t河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖óu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖)是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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