导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòn晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里g)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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