万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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