文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么zài)购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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