饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于(yú)规(guī)范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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