5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(z微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人hàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人