万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来p>

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒ高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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