5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句埃什么意思类似的诗句又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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