OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度(dù)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(z女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子é)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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