文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付(fù)交(j先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些iāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(y先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些ǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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