万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jī小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢n)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shà小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢ng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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