文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　单亲家庭是什么意思trong>6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。单亲家庭是什么意思p>

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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