文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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