“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出现像过(guò)去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经(jīng)济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投(tóu)资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀(shā)到(dào)了底部，再往下的(de)空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新盘(pán)的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是(shì)在(zài)销售(shòu)，还是(shì)融资等(děng)各个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资(zī)本(běn)市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业(yè)内最高的；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业(yè)内最低的(de)；建安(ān)成(chéng)本是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企房企(qǐ)，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿(ná)地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也(yě)实现了快速的(de)开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更(gèng)多(duō)的(de)楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要(yào)集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要(yào)小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得(dé)那么(me)好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是看房(fáng)企(qǐ)的净负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以同一筛(shāi)选标(biāo)准(zhǔn)来看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做(zuò)到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中(zhōng)国(guó)工商(shāng)银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几(jǐ)只产品(pǐn)合(hé)计(jì)持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的(de)受青睐，和其自(zì)身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本土房(fáng)企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增(zēng)土(tǔ)储、股价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年(nián)一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七(qī)成营收来(lái)自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团(tuán)股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发(fā)只是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业链上的(de)中(zhōng)游环节，其(qí)上(shàng)游主要(yào)为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下(xià)游应用行(xíng)业主要包括(kuò)中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)环节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工(gōng)不(bù)足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业(yè)在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的(de)住房规模(mó)越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安(ān)娜(nà)实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司(sī)一季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了(le)半壁(bì)江山。需(xū)要强调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是价值派(pài)基(jī)金(jīn)经理曹(cáo)名长在(zài)管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他(tā)管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思的是，1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升他似乎对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是(shì)一个(gè)高毛利(lì)的行(xíng)业(yè)，挣(zhēng)钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提(tí)价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升