导(dǎo)读(dú)

　　黄苏三起解的故事，苏三起解的故事简介金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为苏三起解的故事，苏三起解的故事简介14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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