一线城市，也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导(dǎo)价(jià)的(de)消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么这么(me)重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一(yī)个还在“认真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策的城市，最后深(shēn)圳(zhèn)是房价前三的核(hé)心(xīn)城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一举一(yī)动都具有(yǒu)风向标(biāo)意义。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二(èr)手房指导价(jià)如(rú)果(guǒ)取消，首先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然(rán)后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指(zhǐ)导价”正式(shì)结束。传言称：二手房贷款不按官方参(cān)考价（指导价(jià)），银(yín)行核定房(fáng)价以网签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了(le)“参考价(jià)”。

　　目前没有(yǒu)看到(dào)官方文(wén)件(jiàn)。据证(zhèng)券时报21日消息，目前(qián)深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按(àn)参考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃进认为(wèi)，本(běn)次政策大概率为真，更(gèng)多(duō)体现为银(yín)行贷(dài)款等领(lǐng)域(yù)按照(zhào)新(xīn)的规则进(jìn)行，但不会出台正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时候(hòu)，有些事(shì)情，是不用发文件(jiàn)的(de)。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指导价横(héng)空(kōng)出(chū)世。当时，深圳一口(kǒu)气公布(bù)了全市3595个小区的参考价，很多南山(shān)、福田、宝安(ān)中心区(qū)的高价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来(lái)“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价(jià)来计算首付、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉(jué)得厉害(hài)，但经历了这(zhè)两(liǎng)年的痛苦(kǔ)，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场(chǎng)价1000万的房子(zi)，如果不“指(zhǐ)导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要(yào)全(quán)款支付的(de)部分(fēn)，实际(jì)首付去(qù)到了510万(wàn)，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让大批(pī)量(liàng)买家，失去了购房能力(lì)，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安(ān)、合(hé)肥(féi)、广州(zhōu)等(děng)10多个(gè)城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实也确实证明了(le)，这条政策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居(jū)客的统(tǒng)计，实施二手房指导价的10个城市，有8个(gè)挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个(gè)同比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉重代价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台当年，深(shēn)圳二手住(zhù)宅成(chéng)交(jiāo)量同(tóng)比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同(tóng)比下滑(huá)47％，全(quán)年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当(dāng)月相比(bǐ)，如(rú)今二手房挂牌价低于(yú)及接(jiē)近参考价的房源占(zhàn)比(bǐ)大幅(fú)增(zēng)加。2023年(nián)一季度(dù)，深(shēn)圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能(néng)深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说(shuō)一位码农三年前高杠杆买(mǎi)了(le)2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的(de)实际购(gòu)房成本高达20万/平(píng)，目(mù)前价(jià)格殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地跌(diē)至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏(kuī)损超(chāo)千万。

　　深圳一大批(pī)人这两(liǎng)年感(gǎn)受到了太(tài)多“心酸”。二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)量创下多年新低，学区(qū)房神话不再(zài)，房产中介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价的(de)城市陆陆续续低调(diào)退(tuì)出，目(mù)前只有深(shēn)圳还是(shì)最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多子女家庭和职住平衡家(jiā)庭购房支持政策。上海也考虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售价格变动(dòng)情况来看(kàn)，广(guǎng)州、深圳的(de)新(xīn)房、二手房价(jià)格仍然是同比(bǐ)去年依(yī)然是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都(dōu)是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能(néng)不急(jí)吗(ma)？

　　事实上，上(shàng)面可能更急(jí)。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面(miàn)推动(dòng)二(èr)手房“带押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是(shì)一条(tiáo)被广泛好评的新政。对(duì)于(yú)激(jī)活二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经(jīng)济(jì)“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用(yòng)。回(huí)归到常识(shí)，从字面理解一下这两个词(cí)，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就塌了(le)嘛(ma)？压舱石如果压不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻(fān)了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼(lóu)市的(de)政策，还有一大波正在路上...

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