OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)亲爱的让你㖭我下黑极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此亲爱的让你㖭我下黑后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募亲爱的让你㖭我下黑REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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