万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

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　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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