万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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