OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义p>

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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