近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的(de卯怎么读，卯足劲是什么意思解释)分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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