万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产华大基因有国家背景吗(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过华大基因有国家背景吗(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没华大基因有国家背景吗有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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