文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东回族女人为什么离婚少创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一回族女人为什么离婚少导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的回族女人为什么离婚少(de)资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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