导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(b但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ng>

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。