文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗trong>一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。