导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(j正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长ī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长