万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖读西的字有哪些，读喜的字有哪些垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高读西的字有哪些，读喜的字有哪些端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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