5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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