饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短)，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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