文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实夷洲今是何地，夷洲是哪里施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切夷洲今是何地，夷洲是哪里开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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