OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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