导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米ong>我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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