找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思>

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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