万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句>

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。<蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句/p>

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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