5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tón花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗g)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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