饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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