近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)科兴是美国的还是中国的设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是科兴是美国的还是中国的ht: 24px;'>科兴是美国的还是中国的(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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