万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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