万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗>也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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