万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京(定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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