万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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