OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(gu作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么āng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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