导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng科兴是美国的还是中国的)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例科兴是美国的还是中国的，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　科兴是美国的还是中国的OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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