文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款(西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？trong>1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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