OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两(li圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗ǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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