文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xi大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企āo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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