文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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