5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shln的公式大全，ln4-ln2等于多少ì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuánln的公式大全，ln4-ln2等于多少)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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