饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(j得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手iū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收费得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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